30 Agosto 2013

Cambio en la estructura de pago de las contribuciones de bienes raíces

Columna de opinión de Patricio Herman de Fundación Defendamos la Ciudad, publicada en blog radio U. de Chile 30 agosto 2013.
Vea columna en: http://radio.uchile.cl/2013/08/30/cambio-en-la-estructura-de-pago-de-las-contribuciones-de-bienes-raices

 

Según una nota periodística publicada hoy jueves 29 de agosto en un diario de circulación nacional, el próximo lunes 2 de septiembre el ministro de Hacienda, Felipe Larraín, irá a una sesión especial de la Cámara de Diputados a explicar lo que sucederá con los reavalúos de bienes raíces habitacionales. Radio U. de Chile 30 agosto 2013.

Pues bien, el Servicio de Impuestos Internos (SII) cada cuatro años fija los avalúos fiscales para todos los inmuebles que existen en el país y sus propietarios, en 4 cuotas trimestrales, deben pagar a la Tesorería General de la República las contribuciones de bienes raíces (CBR), tributo denominado también impuesto territorial, relacionadas con dichos avalúos. Estos fondos ingresan directamente en las 345 municipalidades que hay en el país y 4 comunas, Santiago, Providencia, Vitacura y Las Condes reciben el 35% de las CBR y el 65% restante va a un denominado fondo común municipal. En el resto de las comunas el 40% son ingresos propios y el 60% va a ese fondo común.

Los terrenos clasificados como áreas verdes, clubes deportivos y otros, no pagan este tipo de impuestos por los beneficios sociales y ambientales que generan y en tal sentido, por lógica elemental, la regulación urbanística impide la construcción de edificios residenciales en estos predios. Pero como en Chile “todo es posible” la debilucha institucionalidad de Vivienda y Urbanismo, con los recurrentes ardides administrativos que se conocen, ya le permitió al Club de Golf Los Leones, localizado en la comuna de Las Condes, cuyo amplio terreno es área verde, en orden a que un privado construyera en una parte a escindirse de ese predio 11 edificios residenciales con un contrato de arriendo a 99 años.

Ahora bien, cada propiedad posee un rol y con este dato, señalándose la comuna en donde está localizada, toda la información de ella se encuentra en la página web del servicio aludido. Es decir, es muy fácil conocer cada situación en particular.

En el año en curso correspondía que el SII reevaluara los inmuebles no agrícolas, pero la institucionalidad de Hacienda resolvió que tal reevaluación se postergara en un año solamente para las viviendas, de tal forma que, a partir del 1º de enero de 2014, con las nuevas sobrevaloraciones derivadas de la burbuja inmobiliaria, los contribuyentes de inmuebles habitacionales deberán pagar por concepto de CBR sumas bastante más subidas.

Para que los lectores conozcan las cifras redondas de los diferentes tipos de inmuebles que existen en el país y su desagregación, las enumeramos :

Total de Inmuebles………………………………………………………………………… 6.500.000

Sub total inmuebles agrícolas…………………………………………………………. 800.000

Sub total de inmuebles comerciales (diferentes destinos)………………… 700.000

Sub total inmuebles habitacionales…………………………………………………. 4.500.000

Sub total bodegas y estacionamientos de inmuebles habitacionales…. 500.000

Del total de los 4.500.000 inmuebles habitacionales, el 80% de ellos -3.600.000- están exentos de pago, luego los que están afectos a este tributo son 900.000 inmuebles. En los certificados de avalúos fiscales que el SII envía dos veces al año a los contribuyentes, se describe la cifra determinada por este servicio para cada inmueble, informándose allí un monto exento para todos que es del orden de los $ 19.000.000 y de ahí resulta el avalúo afecto a pago de CBR.

Ahora bien, entre el 75% y el 85% de los inmuebles habitacionales están acogidos a las franquicias tributarias que otorga el DFL2 de 1959, las que son variadas y que reducen en un ostensible porcentaje el pago del tributo que estamos analizando. Entre otras cosas, las rentas de arrendamiento que generan este tipo de viviendas a sus dueños, sin importar si tienen 3, 10, 50 o 400 viviendas, están eximidas de declarase en las declaraciones anuales de impuestos y aquellos particulares que las han adquirido con créditos hipotecarios desde hace unos 10 años deducen en sus declaraciones anuales de impuestos los montos de los intereses asociados a ese crédito, con un cierto tope, hasta la extinción de la deuda.

Todas las personas jurídicas propietarias de viviendas que están afectas al pago de las CBR, en sus balances y naturalmente en las declaraciones de impuestos, se rebajan tales pagos, teniéndose en cuenta que las inmobiliarias, ya sea en sus stocks como en sus calidades de arrendadoras, tienen cientos por no decir miles en algunos casos, de este tipo de inmuebles. Desconocemos el catastro respectivo, pero es indudable que estamos hablando de un monto cuantioso de dinero que, al no ser efectivamente pagado, no acumulan los fondos de la nación.

Por otro lado sabemos que las personas naturales que pagan estos tributos no pueden rebajarlos en sus declaraciones anuales de impuestos y por esta simple razón observamos un trato desigual por parte del Estado, asunto que colisiona con el mandato constitucional que habla de la igualdad ante la ley.

En razón de lo anterior y con el propósito que equiparar las cargas, haciéndolas más justas para todos los contribuyentes, le proponemos al gobierno y al Parlamento que se conciba una modificación legal en los siguientes términos :

Toda persona natural que tenga más de 65 y 60 años, hombre y mujer, respectivamente, que tenga un solo inmueble y que obligatoriamente viva en el mismo, estará exento de pagar este tributo, en la medida de que sus ingresos anuales tengan un tope de unas UF 800 y su inmueble tenga una avalúo fiscal del orden de las UF 6.000. Como estas cifras podrían ser discutibles sería acertado recurrir a los montos contenidos en la Ley Nº 20.455 sobre la reconstrucción nacional con ocasión del terremoto pasado, la que se aplicó en los años 2011 y 2012.

Para compensar esos menores ingresos a las municipalidades y si deseamos implementar políticas tributarias racionales, se debería eliminar la deducción de los $ 19.000.000 que tienen en la actualidad todas las viviendas para aquellos propietarios que dispongan de más de 2 unidades, ya que si nos atenemos al espíritu de esa rebaja, ella fue concebida como una ayuda para los dueños de viviendas que no lucran con sus explotaciones comerciales.

El SII tiene las herramientas necesarias para calcular los mayores montos que recibirá el Estado si se implementa esta propuesta y cuando se conozcan estos guarismos el gobierno perfectamente puede recoger esta idea, modificándola para hacerla todavía más justa y equilibrada, y los diputados y senadores en ejercicio, muchos de los cuales intentarán ser reelegidos, tendrán en sus manos la decisión final.



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