Defendamos la ciudad

Columna de opinión de Patricio Herman de la Fundación Defendamos la Ciudad, publicada en El Mostrador el 04 de enero de 2008. En nuestra columna “Estadio Santa Rosa de Las Condes”, publicada en El Mostrador.cl el 23 de septiembre de 2005, hicimos un recuento acerca de lo que estaba sucediendo con esta área verde, transferida gratuitamente por el Estado a su actual ocupante y terminábamos diciendo que el rector Rosso de la Universidad Católica iba a ejercer sus atribuciones para que el terreno se mantuviera como club deportivo de su casa de estudios superiores. La idea era honrar la escritura pública de donación modal firmada por las partes el 2 de septiembre de 1970. Primaron intereses más temporales y dicho club, aparentemente necesitado de plata, vendió el predio en US$ 35 millones a un distinguido arquitecto y empresario inmobiliario, quien recibió como parte de la transacción comercial un permiso de edificación por tres torres de 23 pisos cada una destinadas a servicios profesionales y comercio, lo que en el sector de la construcción se le denomina de uso público. Sin ese permiso, no habría habido negocio y si se hubieran aplicado correctamente las normas, el precio hubiera sido sustancialmente menor. Hay que recordar que la Contraloría en su oportunidad había desestimado esta operación, la que fue revalidada por los tribunales superiores de justicia porque la mayoría de los jueces que fallaron a favor del privado estimaban que el ente contralor no tiene atribuciones para pronunciarse sobre el fondo de los actos administrativos, imaginativa treta judicial que se está utilizando recurrentemente para quitarle poder fiscalizador a aquélla. Los lectores deben saber que en las áreas verdes no consolidadas como tales y la Corte Suprema estableció que en este caso se daba esta circunstancia, se pueden llevar a cabo desarrollos inmobiliarios en el 20% de las superficies de esos terrenos siempre que el titular del negocio materialice el 80% restante. Para ello y demostrativo del desorden urbano-ambiental en que nos desenvolvemos, existen 2 marcos regulatorios distintos y contradictorios. El primero: Originado con el D.S. Nº 20 del Ministerio Secretaría General de la Presidencia, publicado el 12 de abril de 2001 en el Diario Oficial, que modificó la medida M40TR1 del Plan de Prevención y Descontaminación Atmosférica (PPDA). Esta sana medida protegía todas las áreas verdes de esta región con el fin de ayudar en las tareas de descontaminación del aire. Quedó plasmado en el artículo 65º “Programa para el Control del Levantamiento de Polvo y Generación de Áreas Verdes” de la Reformulación y Actualización del PPDA publicada el 29 de Enero de 2004 en el Diario Oficial, en donde se rayó la cancha para desafectar los parques metropolitanos, intercomunales y áreas verdes complementarias, no consolidados, contemplándose compensaciones, las cuales serían establecidas por el Minvu en el PRMS. Así se originó el artículo 5.2.1.1. que estableció reglas claras y parejas para todos aquellos que desearan desafectar hasta el 20% de las áreas verdes “peladeros” y se indicó que éstas se homologarán a las condiciones de edificación que tengan los distintos planes reguladores comunales para las áreas adyacentes. Este artículo del PRMS es meritorio porque describe con precisión las compensaciones de uso de suelo, enfatizándose que éstas se ejecutarán en las comunas más pobres de la región. Considera un método y períodos de tiempo muy definidos (cinco y 20 años) para la mantención de estas tipologías y obliga a los titulares de los proyectos a que entreguen garantías reales (depósitos endosables o boletas bancarias) para asegurar el cumplimiento de sus tareas. El segundo: Se originó después, con la incorporación de los artículos 2.1.30 y 2.1.31. en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) publicados el 25 de junio de 2001 en el Diario Oficial. A través de esta modificación se posibilitó que las municipalidades, en los bienes nacionales de uso público que ellas administran, se construyeran edificios de uso público en el 5% de su superficie y cuando éstos son “peladeros” se podía construir en el 10% de la superficie del predio. A pesar de que se decía que las áreas verdes de uso público mantenían su carácter de tales, se abrió la puerta para otras cosas más “interesantes”, al expresarse que las áreas verdes privadas se entenderán siempre admitidas, lo que colisiona con el mandato del artículo que parte diciendo que esta regulación es exclusivamente para los bienes públicos. En el artículo 2.1.31., también en forma contradictoria, se decía que el tipo de área verde se refiere a los parques, plazas y las propias áreas verdes que sean fiscales, municipales o privadas (sic). Este artículo fue maquillado dos años después y el Minvu le agregó a la definición original la frase “que no son bienes nacionales de uso público” y terminó afirmando que en las áreas verdes que no se hubieran materializado como tales se puede construir en el 20% de la superficie, con lo cual distorsionó absolutamente lo que se había publicado con anterioridad. Al final expresa que las áreas públicas o privadas señaladas como tales en los instrumentos de planificación territorial sólo podrán ser destinadas a otros usos mediante modificación del respectivo instrumento de planificación territorial, lo cual es de perogrullo. Con la aplicación de este acomodaticio artículo, confeccionado a la medida, se avaló el negocio del Estadio Santa Rosa de Las Condes. Irregularidades: El permiso de edificación de las tres torres de 23 pisos cada una fue otorgado en un área verde que no permite la edificación en altura y que corresponde al 20% del terreno que ocupa el Estadio Santa Rosa de Las Condes. Allí se aprobó la desafectación de la misma, a pesar de que el artículo 2.1.31. no la considera automática. También se dice que sobre esa superficie se calculan los coeficientes y porcentajes correspondientes a las normas urbanísticas, sin mencionarse cuales son esas presuntas normas. En el ORD. Nº 1035 del 02/04/04 de la Seremi de Vivienda y Urbanismo se declara que es necesario efectuar una modificación al PRMS para radicar en dicho lugar un uso distinto al de área verde y en el ORD. Nº 1072 del 04/04/05 de la misma autoridad sectorial se ordena que "no procede efectuar cambio de uso de suelo alguno sino solamente discriminar en la norma a aplicar, que en la especie es la de que el terreno debe regularse como Parque Metropolitano". En conclusión: A la fecha no se ha modificado el área verde en cuestión en el PRMS y como estimamos que sería de pésimo gusto hacerlo ahora, lo que corresponde entonces es aplicar la norma vigente en el PRMS para los parques metropolitanos, siguiendo con la línea argumentativa de los tribunales superiores de justicia que -para validar el artículo 2.1.31.- dejaron en claro que esta área verde no consolidada es parque metropolitano. Es decir, de acuerdo a la lógica, los tres edificios de uso público a emplazarse en el 20% de esa área verde no materializada, deberán acogerse a las normas de edificación que el PRMS le asigna a los parques metropolitanos, con la salvedad de que en lugar de construir edificaciones complementarias a las áreas verdes en el 1% de la superficie total del predio, como lo dice el PRMS, podrá construir edificaciones de servicios profesionales y comercio (uso público) en el 20% de esa superficie con una altura máxima de 9 metros, unos 3 pisos, sin que se divida el predio y conservándose su uso de suelo, para respetar el artículo 2.1.31. de la OGUC. Pero también es posible: En todo caso y para no entorpecer la fluida relación público-privada que observamos en el “gobierno ciudadano”, éste tiene la potestad para modificar el uso de suelo de esa área verde en el PRMS y para ello basta una simple resolución ambiental de la Corema y otra de orden territorial por parte del gobierno regional. Enseguida, a este nuevo terreno, la Municipalidad de Las Condes le puede asignar normas urbanísticas que permitan la altura de 23 pisos o más, si se considera que es mejor edificar hasta unos 100 pisos para que “llegue más inversión extranjera”.